Uno de los supuestos más habituales en los procedimientos de desahucio es que el arrendatario no haga nada tras recibir el requerimiento judicial. En estos casos, la ley establece una respuesta procesal muy clara, pensada para evitar dilaciones innecesarias y garantizar la resolución rápida del conflicto.
Qué ocurre si el demandado no comparece
Conforme al art. 438.5 LEC, una vez admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al demandado para que en diez días desaloje, pague, enerva o comparezca y formule oposición. Si no atiende el requerimiento y tampoco comparece para oponerse o allanarse, se dicta decreto dando por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha ya fijada, sin necesidad de notificación posterior.
Este régimen es muy diferente al de otros procedimientos civiles. En los desahucios, el procedimiento no queda a la espera de ulteriores actos de impulso. Una vez que el juzgado señala la vista y la fecha de lanzamiento desde la admisión de la demanda, el proceso avanza solo, incluso sin cooperación del demandado.
El decreto de terminación del procedimiento
El decreto de terminación del juicio por inactividad del demandado es un acto procesal crucial. No es una simple resolución que comunica el lanzamiento, sino una resolución que pone fin al procedimiento de desahucio de forma definitiva tras constatar que el arrendatario no ha cumplido ninguno de los cuatro supuestos posibles: no ha desalojado, no ha pagado, no ha enervado y no ha comparecido.
Este decreto se dicta de oficio por el juzgado, sin que sea necesario que el propietario solicit nada. Es automático. Una vez dictado, deja constancia de que se han cumplido todos los presupuestos para ordenar la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora ya fijada inicialmente.
Costas y rentas devengadas hasta la entrega
El decreto de terminación no solo ordena el lanzamiento. También impone las costas al demandado e incluye las rentas devengadas desde la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la posesión, tomando como base la última mensualidad reclamada.
Esto es especialmente importante desde la perspectiva del propietario. Significa que en una única resolución obtiene:
- La condena al desalojo de la vivienda.
- La condena al pago de todas las costas del procedimiento.
- La condena al pago de todas las rentas que se devenguen hasta que efectivamente recupere la posesión.
De esta forma, el propietario evita tener que iniciar un nuevo procedimiento por el simple hecho de que el arrendatario haya permanecido más tiempo en el inmueble durante la tramitación del desahucio. Es una gran ventaja procesal que destaca la eficiencia del juicio verbal en materia arrendaticia.
Vivienda habitual y situación de vulnerabilidad
Ahora bien, cuando la finca constituye la vivienda habitual del arrendatario, entra en juego un régimen especial previsto en el art. 441.5 a 7 LEC. Este régimen introdujo protecciones importantes que el propietario debe conocer.
El órgano judicial debe informar al demandado de la posibilidad de acudir a las administraciones competentes para que valoren su situación de vulnerabilidad. Además, debe comunicar de oficio la existencia del procedimiento a esas administraciones para que verifiquen si concurre dicha situación.
Las administraciones competentes (típicamente servicios sociales municipales o autonómicos) tienen un plazo para informar al juzgado sobre si detectan vulnerabilidad. Se entiende por vulnerabilidad la concurrencia de circunstancias que hacen que la ejecución del lanzamiento supondría un riesgo grave para la vivienda o la integridad de la persona o grupo familiar.
Suspensión del proceso o del lanzamiento
Si la administración aprecia vulnerabilidad, debe comunicarlo al juzgado, y el letrado de la Administración de Justicia dará traslado a las partes por cinco días para alegaciones. Después, el tribunal resolverá por auto si suspende el proceso o el lanzamiento para que se adopten las medidas propuestas por los servicios públicos.
La suspensión tendrá una duración máxima de:
- Dos meses si el demandante es persona física (propietario particular).
- Cuatro meses si es persona jurídica (empresa, fondo de inversión, etc.).
Transcurrido ese plazo o adoptadas las medidas propuestas por los servicios públicos, la suspensión se alza automáticamente y el procedimiento continúa. Esto significa que la vulnerabilidad no impide indefinidamente el desahucio, pero sí puede introducir un paréntesis procesal relevante que el propietario debe conocer.
Por eso, en la práctica, es importante anticipar desde el inicio si se trata de vivienda habitual y valorar cómo puede afectar ello al calendario real del procedimiento. Un desahucio que parecía próximo a resolverse puede experimentar una suspensión de hasta cuatro meses si concurren los requisitos.
Conclusión
En conclusión, la falta de respuesta del arrendatario no paraliza el desahucio; al contrario, facilita su terminación rápida. El procedimiento está diseñado para avanzar solo, sin depender de la actividad del demandado. Lo que sí puede alterar el curso del procedimiento es la existencia de una situación legalmente acreditada de vulnerabilidad tratándose de vivienda habitual.
También conviene recordar que si el demandado solicita asistencia jurídica gratuita, debe hacerlo dentro de los tres días siguientes al requerimiento, según prevé la propia LEC y la doctrina constitucional relativa al derecho de defensa y al proceso sin dilaciones indebidas.
Para el propietario, la leccion es que un desahucio bien planteado, sin defectos de forma, puede resolverse relativamente rápido. Para el arrendatario, la conclusión es que la inactividad no es una estrategia defensiva; es una ruta directa hacia la ejecución forzosa. Para más información sobre litigios de derecho civil en Madrid, consulta nuestros abogados de derecho civil en Madrid.
Preguntas frecuentes: Falta de Comparecencia en Desahucio
Se dicta decreto dando por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha ya fijada, sin necesidad de notificación posterior. El procedimiento avanza automáticamente.
Respuesta larga: Conforme al art. 438.5 LEC, una vez admitida la demanda, se requiere al demandado para que en diez días desaloje, pague, enerva o comparezca. Si no atiende el requerimiento y tampoco comparece para oponerse o allanarse, el procedimiento no queda a la espera. Es diferente a otros procedimientos civiles: el desahucio avanza solo. Se dicta decreto dando por terminado el juicio de forma automática y se ordena la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora ya señaladas desde la admisión de la demanda. No es necesario que el propietario solicite nada; es un acto de oficio del juzgado.
El decreto no solo ordena el lanzamiento. También impone las costas al demandado e incluye las rentas devengadas desde la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva.
Respuesta larga: El decreto de terminación es una resolución completa que no solo pone fin al procedimiento de desahucio, sino que impone las costas del procedimiento al demandado e incluye las rentas devengadas desde la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la posesión, tomando como base la última mensualidad reclamada. Esto significa que en una única resolución el propietario obtiene la condena al desalojo, la condena al pago de costas y la condena a pagar todas las rentas que se devenguen hasta que efectivamente recupere la posesión. Evita tener que iniciar un nuevo procedimiento por el tiempo que el arrendatario permanezca en el inmueble durante la tramitación del desahucio.
Es la concurrencia de circunstancias que hacen que la ejecución del lanzamiento supondría un riesgo grave para la vivienda o la integridad de la persona o grupo familiar.
Respuesta larga: Conforme al art. 441.5 a 7 LEC, cuando el inmueble constituye vivienda habitual, el juzgado debe comunicar de oficio la existencia del procedimiento a las administraciones competentes (servicios sociales) para que valoren si existe vulnerabilidad. La vulnerabilidad no es un concepto indefinido; es la concurrencia objetiva de circunstancias que hacen que ejecutar el lanzamiento supondría un riesgo grave para la vivienda o la integridad de la persona o grupo familiar. Son las administraciones públicas las que valoran esta situación. Si la aprecia, lo comunican al juzgado y pueden proponerse medidas alternativas (asistencia económica, programas de vivienda, etc.).
La suspensión dura un máximo de dos meses si el demandante es persona física y de cuatro meses si es persona jurídica. Transcurrido ese plazo, la suspensión se alza automáticamente.
Respuesta larga: Si las administraciones competentes aprecia vulnerabilidad, el juzgado puede resolver por auto suspender el proceso o el lanzamiento para que se adopten las medidas. Pero esta suspensión no es indefinida. Tiene una duración máxima de dos meses si el demandante es persona física (propietario particular) y de cuatro meses si es persona jurídica (empresa, fondo, etc.). Transcurrido ese plazo o una vez adoptadas las medidas propuestas, la suspensión se alza automáticamente y el procedimiento continúa. Esto significa que la vulnerabilidad no impide indefinidamente el desahucio; simplemente puede introducir un paréntesis procesal importante que el propietario debe anticipar desde el inicio si sabe que se trata de vivienda habitual.
Firmado
Gemma Reinón Tardáguila
Abogada - Especialista en Derecho Laboral
ICAB n° 19.731
