Adjudicación del inmueble a un comunero: cómo comprar la parte del otro sin conflictos
Qué significa adjudicar un inmueble a un comunero
Adjudicar un inmueble a un comunero significa que uno de los copropietarios se queda con la totalidad del bien y compensa económicamente al resto por el valor de sus participaciones.
Es una solución muy frecuente en extinciones de condominio. Sucede, por ejemplo, cuando una expareja tenía una vivienda al 50 % y una de las partes quiere quedarse el piso. También ocurre en herencias, cuando uno de los hermanos desea conservar la vivienda familiar.
La adjudicación permite evitar la venta a un tercero. Pero para que funcione, deben cumplirse tres requisitos prácticos: que quien se queda el inmueble pueda pagar la compensación, que exista acuerdo o base objetiva sobre el valor, y que se resuelva adecuadamente cualquier hipoteca o carga.
Una adjudicación mal planteada puede generar conflictos posteriores, problemas fiscales o responsabilidades bancarias inesperadas.
Cuándo interesa esta solución
La adjudicación interesa cuando uno de los copropietarios tiene un interés real en conservar el inmueble y capacidad económica para compensar a los demás.
Puede ser una buena opción si la vivienda tiene valor sentimental, si uno vive allí, si el inmueble encaja en una estrategia patrimonial o si la venta a terceros no resulta conveniente.
No interesa, en cambio, si quien pretende quedarse el bien no puede pagar, si la valoración es injusta, si el banco no libera al otro deudor o si la operación deja demasiados riesgos abiertos.
La clave es no confundir deseo con viabilidad. Querer quedarse el inmueble no basta. Hay que poder hacerlo correctamente.
Cómo se calcula la compensación económica
La compensación se calcula partiendo del valor del inmueble y de la cuota de cada comunero. Si dos personas tienen un piso al 50 %, quien se queda el inmueble deberá compensar al otro por el valor de su mitad.
Si hay hipoteca, debe tenerse en cuenta la deuda pendiente. También pueden influir gastos pagados por una parte, mejoras realizadas, cuotas impagadas, uso exclusivo o cargas existentes.
El cálculo debe ser transparente. Muchos conflictos nacen porque una parte propone una cifra sin justificarla. Para evitarlo, conviene utilizar tasación, valoración de mercado o informe pericial.
En operaciones importantes, ahorrar en valoración puede salir caro.
La importancia de la tasación o valor pericial
La tasación es esencial cuando no hay acuerdo sobre el precio. Permite objetivar la negociación y evita discusiones basadas en percepciones.
En Cataluña, el artículo 552-11 del Código civil catalán prevé que, si el bien es indivisible o desmerece al dividirse, se adjudique al cotitular interesado con pago del valor pericial de la participación de los demás.
La referencia al valor pericial es muy útil. Evita que una parte imponga unilateralmente un precio. También permite plantear una demanda con mayor seguridad.
Una tasación seria puede ser la diferencia entre cerrar un acuerdo en semanas o litigar durante años.
Qué dice el Código civil de Cataluña
El Código civil de Cataluña contiene reglas específicas muy interesantes.
El artículo 552-11 establece que, si el bien es indivisible o desmerece notablemente al dividirse, se adjudica al cotitular que tenga interés. Si hay más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte. El adjudicatario debe pagar a los demás el valor pericial de su participación.
Esta regulación es muy práctica para viviendas. Como un piso normalmente no se puede dividir, la ley ofrece una salida: adjudicación a quien tenga interés o venta si nadie lo quiere.
Además, el mismo artículo prevé que el cotitular que tenga cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás.
Qué pasa si varios comuneros quieren quedarse el inmueble
Si varios comuneros quieren quedarse el inmueble, habrá que aplicar los criterios legales y negociar.
En Cataluña, si el bien es indivisible y hay varios interesados, se adjudica al que tenga mayor participación. Si tienen igual interés e igual participación, decide la suerte.
En la práctica, antes de llegar a ese punto, conviene explorar ofertas internas. Puede fijarse una valoración y permitir que los interesados mejoren su propuesta, siempre con garantías.
Cuando hay varios hermanos interesados o exparejas enfrentadas, el abogado debe ordenar el proceso para evitar acusaciones de favoritismo o abuso.
El caso del cotitular con cuatro quintas partes
El régimen catalán contiene una regla muy potente: quien tiene cuatro quintas partes o más de las cuotas puede exigir la adjudicación total pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás.
Esto puede ser útil cuando una persona tiene una mayoría muy amplia y el resto posee pequeñas cuotas. En vez de mantener una copropiedad artificialmente bloqueada por participaciones minoritarias, la ley permite consolidar la propiedad.
No obstante, debe pagarse el valor pericial. No se trata de expulsar sin compensación, sino de extinguir la comunidad con pago justo.
Fiscalidad de la adjudicación
La fiscalidad de la adjudicación debe estudiarse caso por caso. Cuando la operación responde a una verdadera extinción de condominio y se respetan los requisitos de indivisibilidad, equivalencia y proporcionalidad, puede tributar por AJD y no por TPO en determinados supuestos.
El artículo 61 del Reglamento del ITP y AJD establece la regla aplicable a disoluciones de comunidades sin actividad empresarial con adjudicaciones proporcionales.
La doctrina del Tribunal Supremo, incluyendo la STS de 26 de abril de 2024, recurso 6421/2022, es relevante para analizar extinciones de varios condominios entre los mismos titulares.
La escritura debe redactarse con precisión para evitar que Hacienda interprete la operación como una transmisión ordinaria encubierta.
Hipoteca pendiente y banco
Si el inmueble tiene hipoteca, la adjudicación no es suficiente. También hay que resolver la deuda.
Quien se queda el inmueble debe intentar asumir el préstamo, pero el banco debe consentir la liberación de los demás deudores. Si no lo hace, quien sale de la propiedad puede seguir obligado frente a la entidad.
Por eso, toda adjudicación con hipoteca debe coordinarse con una novación bancaria o con una solución alternativa, como la venta del inmueble.
Escritura, Registro y garantías
La adjudicación debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Además, si la compensación se aplaza, conviene pactar garantías.
Puede establecerse condición resolutoria, reconocimiento de deuda, aval, vencimiento anticipado u otras medidas según el caso.
Lo que no debe hacerse es firmar una compensación futura sin mecanismos de protección. Si una parte transmite su cuota y no cobra, el problema puede ser grave.
Jurisprudencia relevante
La jurisprudencia fiscal del Tribunal Supremo ayuda a estructurar correctamente adjudicaciones derivadas de extinción de condominio. La STS de 26 de abril de 2024 es especialmente relevante en la doctrina sobre extinción de varios condominios con los mismos titulares.
En el ámbito catalán, la norma clave es el artículo 552-11, que regula expresamente la adjudicación de bienes indivisibles, el valor pericial y la preferencia del cotitular con mayor participación.
Preguntas frecuentes
Sí. Puede hacerlo si compensa económicamente a los demás y la operación se estructura correctamente.
Sí. Puede hacerlo si compensa económicamente a los demás y la operación se estructura correctamente.
En Cataluña, si el bien es indivisible, la ley prevé la adjudicación al cotitular interesado, con pago del valor pericial de la participación de los demás.
Se calcula según el valor del inmueble y la cuota de cada copropietario.
Se calcula según el valor del inmueble y la cuota de cada copropietario. Si hay hipoteca, cargas, gastos pendientes o mejoras, deben tenerse en cuenta.
Lo recomendable es partir de una tasación objetiva.
Puede acudirse a una tasación pericial o plantearse la cuestión judicialmente.
Puede acudirse a una tasación pericial o plantearse la cuestión judicialmente.
El valor no debe imponerse unilateralmente por quien quiere quedarse el inmueble.
Sí. Si varios quieren adjudicarse el bien, en Cataluña se atiende a la mayor participación.
Sí. Si varios quieren adjudicarse el bien, en Cataluña se atiende a la mayor participación. Si hay igualdad, decide la suerte.
Antes de llegar a ese punto, conviene intentar una negociación ordenada.
Es el valor fijado por un experto o perito.
Es el valor fijado por un experto o perito. Sirve para determinar la compensación que debe recibir quien sale de la comunidad.
Tiene especial importancia cuando no hay acuerdo.
En Cataluña, el cotitular con cuatro quintas partes o más puede exigir la adjudicación total pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás.
En Cataluña, el cotitular con cuatro quintas partes o más puede exigir la adjudicación total pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás.
Es una regla muy útil para evitar bloqueos por cuotas minoritarias.
Depende de la operación.
Depende de la operación. Una extinción de condominio puede tributar por AJD en determinados casos, pero hay que revisar si existe exceso de adjudicación o transmisión encubierta.
La fiscalidad debe estudiarse antes de firmar.
Puede pactarse, pero debe documentarse bien y con garantías.
Puede pactarse, pero debe documentarse bien y con garantías. Si no se protege el pago, quien sale puede quedar en una situación vulnerable.
Es recomendable que el abogado redacte cláusulas de garantía.
Hay que negociar con el banco.
Hay que negociar con el banco. La adjudicación del inmueble no libera automáticamente del préstamo a quien sale.
Si el banco no acepta, puede ser mejor vender el inmueble y cancelar la hipoteca.
Publicado: Mayo 2026
Especialista en Derecho Civil e Inmobiliario
Abogado/a Colegiado/a
